Chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế TNDN từ ngày 15/12/2025 chi tiết ra sao?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) được quy định cụ thể như sau:
Các khoản chi phí cần thiết để xác định thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu và tuân thủ đầy đủ các điều kiện theo Điều 9 Nghị định này. Bên cạnh đó, các khoản chi đó không được nằm trong danh sách các khoản chi không được trừ theo quy định tại Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP.
Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định dựa trên nguồn gốc quyền sử dụng đất. Cụ thể:
- Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, giá vốn chính là số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được nộp vào ngân sách nhà nước.
- Đối với trường hợp đất nhận quyền sử dụng từ cá nhân/ tổ chức khác, giá vốn được xác định dựa trên hợp đồng và tài liệu hợp lệ khi nhận quyền sử dụng đất; nếu không có hợp đồng hợp lệ thì giá vốn sẽ được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Nếu đất được thừa kế hoặc nhận tặng trước năm 1994, giá vốn được xác định theo giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố tại năm 1994.
- Đối với đất góp vốn, giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn.
- Nếu doanh nghiệp thực hiện đổi công trình lấy đất của Nhà nước, giá vốn được xác định theo giá trị của công trình đã đổi.
- Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất cũng là một phần của giá vốn.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự nguyện thực hiện theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Các loại phí và lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
- Chi phí cải tạo đất và san lấp mặt bằng.
- Chi phí đầu tư xây dựng, cải tạo kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện và nước.
- Giá trị kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc hiện có trên đất.
- Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.
- Trong trường hợp doanh nghiệp vừa có hoạt động kinh doanh bất động sản vừa có hoạt động khác được hưởng ưu đãi thuế, cần phải hạch toán riêng các khoản chi phí.
- Lưu ý rằng các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác sẽ không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản.
Căn cứ tính thuế TNDN với hoạt động chuyển nhượng BĐS ra sao?
Theo Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, căn cứ tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày 15/12/2025 được quy định như sau:
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất. Cụ thể:
- Thu nhập tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trừ đi các khoản lỗ của hoạt động này (nếu có).
- Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng này trừ đi các chi phí được trừ liên quan.
- Thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.
- Số thuế TNDN trong kỳ được tính bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng nhân với thuế suất 20%.
- Trong trường hợp tổ chức tín dụng hoặc tổ chức do Nhà nước sở hữu 100% vốn mà được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật, thì tổ chức có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế cho hoạt động này.
- Nếu tổ chức diễn ra đấu giá bất động sản hay tài sản khác, số tiền thu được sẽ được thanh toán theo quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay. Sau khi thanh toán các khoản liên quan, số tiền còn lại sẽ được trả cho các tổ chức đã thế chấp tài sản.
- Nếu tổ chức tín dụng không xác định được giá vốn của tài sản, giá vốn sẽ được tính theo vốn vay phải trả cộng thêm chi phí lãi vay chưa thanh toán cho đến thời điểm phát mãi tài sản.
- Trong trường hợp cơ quan thi hành án bán đấu giá tài sản, số tiền thu được sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật về kê biên và đấu giá.
06 khoản thu nhập tính thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS là gì?
Theo Điều 15 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, có 06 khoản thu nhập tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:
(1) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả chuyển nhượng dự án liên quan đến quyền sử dụng đất.
(2) Thu nhập từ hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
(3) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả tài sản gắn với nhà đó.
(4) Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất.
(5) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và công trình kiến trúc trên đất.
(6) Thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê bất động sản của Quỹ đầu tư bất động sản theo quy định.
Các công ty quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán kê khai và nộp thuế đối với thu nhập từ các hoạt động này.
