THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NHÀ Ở MỚI NHẤT

1. Căn cứ pháp lý:

• Khoản 6 Điều 95; Khoản 3 điều 167; khoản 1 điều 168; điều 191 Luật đất đai 2013;
• Mục 1, mục 2 Chương VIII Luật nhà ở 2014;
• Điều 5, điều 40, điều 41 Luật công chứng 2014;
• Khoản 3, điều 44 Luật quản lý thuế 2019;
• Khoản 1, khoản 2 Điều 4, điều 12 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014);
• Khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự;
• Khoản 2 điều 61, Điều 63 Nghị định Số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
• Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CPngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật đất đai;
• Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT số: 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 quy định chi tiết nghị định số Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CPngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai;
• Khoản 1 Điều 3, điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP Nghị định số: 10/2022/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 năm 2022 quy định về lệ phí trước bạ;;
• Khoản 2 điều 10; Điểm đ1, đ khoản 7 điều 11; điểm a, khoản 2, điều 13 Nghị định 126/2020 ngày 19 tháng 10 năm 2020 quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý thuế;
• Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 quy định về mức thu phí công chứng;
• điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Điểm b, khoản 3, điều 1 số: 106/2021/TT-BTCngày 26 tháng 11 năm 2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 85/2019/TT-BTC ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Bộ trưởng bộ tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

Hiện nay, thị trường bất động sản ngày càng sôi động, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với nhất (sau đây gọi chung là “nhà- đất”) diễn ra thường xuyên. Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà- đất, các bên (bên mua và bên bán) phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để tránh những rủi ro không đáng có. Trong bài viết sau đây, Công ty Luật TNHH Thế Kỷ Mới sẽ hướng dẫn chi tiết về điều kiện, cách thức cũng như các bước chuyển nhượng nhà- đất theo đúng quy định hiện hành.

1. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 188, Luật Đất đai 2013, điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất được quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tạikhoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại cácđiều 189, 190, 191,192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Tại khoản 6 điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận.

Tóm lại: khi muốn chuyển nhượng sử dụng đất thì chủ sở hữu đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và vẫn trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, với trường hợp đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì phải hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước rồi mới được phép chuyển nhượng.

2. Trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng

a. Trường hợp 1: Bên mua không vay ngân hàng:

Bước 1: Hai bên ký Hợp đồng đặt cọc;

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng:

Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Bên bán: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn hoặc đang độc thân); giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn); bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là “Giấy chứng nhận”); Hợp đồng ủy quyền(nếu bán thay người khác).
• Bên mua: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn hoặc đang độc thân); giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn); giấy xác nhận cư trú do Công an phường/xã cấp (trong trường hợp địa chỉ trên Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu khác với địa chỉ đã đăng ký thường trú).
• Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).
• Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, các bên thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.
• Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng, Phí công chứng sẽ do hai bên thỏa thuận. Sau khi công chứng xong, bên mua thanh toán tiền mua cho bên bán, bên bán bàn giao giấy tờ gốc cho bên mua để bên mua để bên mua đi làm thủ tục sang tên.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính:

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí (theo Điểm  đ1, đ khoản 7 điều 11 nghị định 126/2020/NĐ-CP và theo điểm i khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP). Cụ thể như sau:

Loại chi phí	Người khai, người nộp	Thời hạn nộp hồ sơ kê khai
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)	Bên chuyển nhượng	– Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. – Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Lệ phí trước bạ	Bên nhận chuyển nhượng	– Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Phí thẩm định hồ sơ	Bên nhận chuyển nhượng	–

 

Ghi chú: Các bên có thể thỏa thuận về việc nộp các khoản thuế, phí này.

Bước 4: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên)

• Nộp hồ sơ:

Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, thì thành phần hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK (ban hành kèm theo thông tư số Số: 33/2017/TT-BTNMT);

+ Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ( Ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29 tháng 9 năm 2021 của Bộ Tài chính)

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 (Ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29 tháng 9 năm 2021 của Bộ Tài chính.

+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

• Địa điểm nộp hồ sơ:

+ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

• Thủ tục tiếp nhận, giải quyết:

+ Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

+ Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì Bên mua đi nộp thuế tại chi cục thuế nơi có đất;

+ Bên mua nộp biên lai thuế và lệ phí cấp Giấy chứng nhận cho Cơ quan quản lý đất đai và nhận lại giấy chứng nhận đã sang tên bên mua.

+ Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.

• Thời gian giải quyết:

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

b. Trường hợp 2: Bên mua vay ngân hàng:

• Bước 1: Hai bên ký Hợp đồng đặt cọc;
• Bước 2: Hai bên gửi Ngân hàng hồ sơ bao gồm: Hợp đồng đặt cọc, Căn cước công dân của bên bán và bên mua, Giấy chứng nhận, số tiền cần vay, thời hạn vay để ngân hàng thẩm định và trình duyệt hồ sơ vay;
• Bước 3: Ngân hàng thẩm định pháp lý và duyệt hồ sơ vay vốn;
• Bước 4: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng (thực hiện như bước 2 của trường hợp 1) và ký các hồ sơ vay vốn, Hợp đồng (hoặc thỏa thuận) ba bên giữa Ngân hàng-bên mua-bên bán (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác);
• Bước 5: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên). Thực hiện như bước 3 của trường hợp 1;
• Bước 6: Bên mua và bên bán bàn giao cho Ngân hàng giấy chứng nhận bản gốc đã sang tên cho bên mua. Ngân hàng và bên mua ký kết hợp đồng thế chấp công chứng, ngân hàng và bên mua phối hợp làm thủ tục đăng ký thế chấp tại Cơ quan quản lý đất đai;
• Bước 7: Bên mua bàn giao lại bản gốc giấy chứng nhận cho ngân hàng sau khi đã đăng ký thế chấp và nộp các khoản lệ phí thế chấp, phí bảo hiểm tài sản, phí công chứng. Bên mua ký các hồ sơ giải tỏa số tiền phong tỏa để bên bán nhận đủ số tiền chuyển nhượng từ ngân hàng.

3. Một số vấn đề cần lưu ý

Khi xác lập hợp đồng đặt cọc, các bên cần thỏa thuận rõ các nội dung sau:

• Bên nào chịu chi phí công chứng, thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận;
• Số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc;
• Thời hạn bàn giao nhà- đất, các hạng mục cần bàn giao;
• Thỏa thuận phạt cọc;
• Hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc;
• Các thỏa thuận khác giữa hai bên.

Đối với trường hợp vay ngân hàng, Ba bên sẽ có một thỏa thuận Bên mua ký Hợp đồng vay vốn và chuyển toàn bộ số tiền vay vào tài khoản của bên bán mở tại Ngân hàng và phong tỏa số tiền này cho đến khi thực hiện xong việc sang tên thì Ngân hàng sẽ giải tỏa số tiền trong tài khoản của bên bán. Nếu là bên mua Quý khách hàng cần lưu ý thỏa thuận rõ trong Hợp đồng (hoặc Biên bản thỏa thuận) ba bên nội dung trong thời hạn bao lâu nếu không sang tên được nhà- đất thì ngân hàng sẽ được quyền trích từ tài khoản của bên bán và hoàn trả lại cho bên mua số tiền bên mua đã ký Hợp đồng vay;

Trước khi đặt cọc, quý khách hàng cần lưu ý kiểm tra trên hệ thống công chứng, kiểm tra tại cơ quan đăng ký đất đai về tính pháp lý của nhà- đất dự định mua, trường hợp nhà- đất đang có thế chấp hoặc ủy quyền cho người khác thì phải yêu cầu bên bán giải chấp hoặc hủy bỏ ủy quyền trước khi ký hợp đồng đặt cọc;

Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, quý khách hàng cần lưu ý yêu cầu Tổ chức hành nghề Công chứng đưa lên hệ thống UCHI thông tin về nhà- đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng (nếu địa phương đó đã áp dụng hệ thống UCHI);

Theo quy định của pháp luật hiện hành (điều 328 Bộ luật dân sự) thì Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà- đất không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo độ an toàn của giao dịch, chúng tôi sẽ phân tích cụ thể trong phần đánh giá tại bài viết này;

4. Đánh giá:

• Theo quy định của pháp luật hiện hành (điều 328 Bộ luật dân sự) thì Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà- đất không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, theo quy định tại điều 51 Luật công chứng thì việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Do đó, trường hợp nếu bên bán và bên mua công chứng hợp đồng đặt cọc thì đảm bảo tính pháp lý cho bên mua nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro cho bên bán trong trường hợp hết thời hạn đặt cọc bên mua không thực hiện giao dịch và cũng không đồng ý công chứng hủy Hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này bên bán phải thực hiện nộp đơn ra Tòa án để giải quyết, tốn kém nhiều thời gian, chi phí;
• Theo quy định tại khoản 3, điều 188 Luật đất đai thì việc chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1, điều 5 Luật công chứng thì văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng; khoản 1 điều 122 Luật nhà ở quy định đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Như vậy, đã có sự không thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật về việc xác định thời điểm phát sinh hiệu lực của việc mua bán nhà- đất hiện nay. Thực tiễn xét xử cho thấy có những trường hợp xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể tuyên văn bản công chứng có hiệu lực và buộc bên bán phải làm thủ tục sang tên cho bên mua, bỏ qua quy định tại khoản 3, điều 188 Luật đất đai hoặc ngược lại tuyên văn bản công chứng vô hiệu và hủy bỏ giấy chứng nhận đã được sang tên cho bên mua;
• Đối với việc chuyển nhượng nhà- đất hiện nay (trừ các căn hộ chung cư) thì đa số chỉ chuyển nhượng được quyền sử dụng đất mà không chuyển nhượng được nhà ở trên đất vì theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 118 Luật nhà ở thì giao dịch mua bán nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện là có giấy chứng nhận (tức là đã đăng ký quyền sở hữu nhà ở vào giấy chứng nhận), điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất đã được “sang tên”, nhưng nhà ở thì vẫn chưa được “sang tên” theo đúng quy định của pháp luật. Điều này có thể tiềm ẩn phát sinh rủi ro tranh chấp trong trường hợp bên bán “lật kèo”;

• Theo quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự hiện hành thì các Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà đất không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Đây là quy định mở của Luật, nhưng đồng thời cũng tạo kẽ hở để các bên giao dịch có thể lợi dụng quy định này để không công chứng, chứng thực bất động sản theo quy định, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, cũng tiềm ẩn phát sinh nhiều tranh chấp;
• Hiện nay, có một số trường hợp mua bán các bên thỏa thuận giá trị trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế mua bán, điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả bên bán và bên mua vì các giao dịch dân sự này có nếu phát sinh tranh chấp có thể bị tuyên vô hiệu, đồng thời làm thất thoát nguồn thu thuế từ ngân sách nhà nước. Thiết nghĩ thời gian sắp tới các cơ quan nhà nước cần có biện pháp điều chỉnh khung giá nhà- đất cho sát với giá cả thị trường để ngăn chặn tình trạng này.

5. Phần kết:

Với các Luật sư có bề dày kinh nghiệm gần 10 năm trong lĩnh vực Luật đất đai,  Công ty Luật TNHH Thế Kỷ Mới cung cấp GÓI dịch vụ tư vấn chuyển nhượng nhà- đất gồm các dịch vụ như sau:

• Tư vấn các thủ tục chuyển nhượng nhà- đất theo đúng quy định của pháp luật;
• Kiểm tra tính pháp lý của nhà- đất dự kiến giao dịch;
• Tham gia hỗ trợ khách hàng đàm phán việc mua bán từ giai đoạn đặt cọc đến khi hoàn tất việc mua bán nhằm đảm bảo tính pháp lý và lợi ích của các bên;
• Soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, thống nhất các điều khoản quy định trong Hợp đồng đặt cọc đảm bảo quyền lợi giữa các bên; soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng, giấy giao nhận tiền, các văn bản thỏa thuận khác giữa các bên;
• Hỗ trợ khách hàng làm thủ tục công chứng, sang tên giấy chứng nhận tại Cơ quan quản lý đất đai;
• Giải quyết các tranh chấp phát sinh (nếu có).

Chúng tôi rất mong muốn được hợp tác cùng Quý khách hàng.

Bài viết này được viết bởi chuyên viên Lê Thị Phượng và được biên tập bởi Luật sư Nguyễn Văn Tuấn.

TRÂN TRỌNG!

********

Liên hệ ngay Công ty Luật TNHH Thế Kỷ Mới – New Century Law Firm để nhận báo giá và tư vấn miễn phí

Zalo: 0967956278- 0974671804

Fanpage: https://www.facebook.com/Luatthekymoi?locale=vi_VN

Email: Luatthekymoi@gmail.com

Website: https://luatthekymoi.vn/

Địa chỉ: Tổ 1, cụm 5, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội